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不動産投資における利回りとは?相場や計算方法とあわせてご紹介!

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不動産投資における利回りとは?相場や計算方法とあわせてご紹介!

さまざまな投資のなかで不動産投資は比較的低リスクで、空室対策をしっかりすれば毎月一定額の収入が得られる安定性も魅力です。
近年は不況などの影響で不動産価格が下がり、より投資を始めやすくなりました。
しかし、不動産投資をする際は購入価格だけでなく利回りに気を付けなければいけません。
今回は不動産投資における利回りとはどんな意味かを解説し、相場や計算方法もご紹介します。

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不動産投資の利回りとは何か?

利回りとは、投資した金額に対してどれだけの収益を得られるかの指標を指す言葉で、不動産投資では「表面利回り」「実質利回り」と2種類の考え方があります。
表面利回りとは年間の家賃収入を不動産の購入価格で割った数字で、ご自身でも計算できます。
しかし、これは部屋が満室状態で、経費や空室といったリスクがないことを前提にした数字です。
実質手回りでは管理費・保険料・固定資産税といった経費が計算に入っており、より現実的な数字を知れます。

不動産投資の利回りで平均相場はどれぐらい?

不動産投資の利回りは、購入価格が高くなるほど低くなります。
そのためアパートよりもマンション、都心よりも地方都市のほうが利回りの良い物件が多いです。
都内人気エリアのアパートだと平均相場は4%台ですが、地方都市では5%以上というデータがあります。
しかしいくら帳面上で計算できる利回りが良くても、管理費が高かったり空室が生じたりすると実際の収益が大きく下がってしまいます。
物件を選ぶときは平均相場だけを気にせず、空室リスクの少ない安定性を重視しましょう。
都内新築マンションの平均相場は3%台とさらに低くなりますが、空室になりにくく節税しやすいといったメリットがあり、利回りが低くても収益を上げにくいとは限りません。

不動産投資における利回りの計算方法を具体的事例でご紹介!

表面利回りの計算式は(年間家賃収入÷物件価格)×100であり、容易に計算できます。
6,000万円で6部屋の中古アパートを購入し、家賃を月5万円にした設定でシミュレーションをしてみましょう。
毎月得られる家賃収入は5万円×12か月×6部屋で360万円なので、360万円÷6,000万円×100=6%が利回りになります。
実質利回りは、年間の家賃収入を不動産購入価格で割る前に諸経費を差し引いて計算しなければなりません。
ここでは簡単に計算するために、固定資産税・管理費・その他諸経費の3項目だけで考えてみましょう。
先ほどの表面利回り6%のアパートで、15万円の固定資産税・20万円の管理費・25万円のその他諸経費がかかっているものとします。
計算式は300万円÷6,000万円×100で、実質利回りは5%と算出されました。

まとめ

不動産投資の利回りはあくまで空室がなく、順調に経営できている場合の数字です。
新築物件は利回りが低くても空室率が低く修繕費などが少なく済み、利回りの高い中古アパートよりも長い目で見たときに得になる場合もあります。
これから不動産投資を考えている方は、利回りだけで考えずさまざまな条件を比較して物件を探しましょう。
有限会社CSホームは、尼崎を中心とした売買物件を取り扱っております。
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