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不動産売却における耐用年数とは?建物構造や減価償却についても解説!

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不動産売却における耐用年数とは?建物構造や減価償却についても解説!

これから不動産売却をおこなうにあたって、不動産の耐用年数が売却価格にどう影響するのか気になる方も多いのではないでしょうか。
しかし耐用年数と一言にいっても、種類や建物構造によって、資産価値が落ちるペースは異なるので注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却における耐用年数とはなにか、建物構造別の耐用年数や減価償却との関係性も含めて解説します。

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不動産売却における建物の耐用年数とは?

耐用年数とは、建物にはどのくらいの寿命があり、経過年数に応じてどの程度価値が下がるのか知るための基準です。
たとえば耐用年数が22年の建物は、数字だけを見ると購入から22年で資産価値がなくなることになります。
しかし、この年数はあくまでも税務上の基準であり、価値が下がったからと言ってその家に住めないわけではありません。
耐用年数には「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的耐用年数」の3種類があり、それぞれ異なる基準が設けられています。
物理的耐用年数は、建物が劣化して使用に耐えなくなる年数です。
不動産の価値を公平に算出するために国が設定しているのが法定耐用年数で、不動産売却で用いられる耐用年数の基準となります。
経済的耐用年数は、不動産の価値がなくなるまでの年数で、建物の劣化の程度などを考慮して算出されるため、同じ構造の建物でも数値が異なります。

不動産売却における建物構造ごとの耐用年数は?

建物の耐用年数は、建物構造により異なります。
新築の木造一戸建て住宅の耐用年数は22年です。
一方、中古の木造一戸建て住宅においては、築年数が耐用年数を超えている場合は「木造の法定耐用年数22年×20%=4年」となります。
鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年、木造アパートの耐用年数は20年です。
鉄筋コンクリート造の建物は木造の建物に比べて強度が高いため、耐用年数も長くなっています。

不動産売却における耐用年数と減価償却との関係は?

減価償却とは、不動産の取得費用を一定年数に分けて、毎年の経費として計上するための計算方法です。
建物に法定耐用年数が定められているのには、この減価償却費を算出する目的と資産価値を評価する目的があります。
減価償却費は、アパートやマンションの経営により賃料を収入として得ている場合だと経費として計上する、不動産売却で譲渡所得を得た場合だと売却費用から差し引いて計上する際に用います。
不動産にかかる減価償却費の計算方法は「取得費×償却率」です。
なお、この計算には「建物取得費」「土地と建物の割合」「耐用年数」「償却率」が関係してきますので、これらもあわせて知識として知っておきましょう。
土地は経年により価値が下がるわけではなく減価償却の対象にはならないため、取得費から土地の分を差し引いて算出します。
償却率は国税庁のホームページで確認することができます。

まとめ

建物の耐用年数は、不動産売却時に大きく関わってくるものです。
また、売却時に譲渡所得から減価償却費を差し引く際にも関わってきます。
物件の資産価値を把握するためにも耐用年数について把握しておくことが大切です。
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