住宅ローンの返済が厳しくなった場合、一般的には自宅の売却を検討し、ローン残額を大幅に削減するための任意売却が選択肢として考えられます。
しかし、任意売却に際しては売却時に税金が発生することや、多額の税金滞納がある場合は、任意売却ができない可能性もあることもあります。
この記事では、任意売却に伴う税金に焦点を当て、また、税金滞納時の対処法についてもご紹介します。
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任意売却するときに税金はかかるのか？
任意売却の際には、通常の不動産売却と同じく以下の種類の税金が課税されます。
●譲渡所得税・住民税
●印紙税
●登録免許税
●消費税
譲渡所得税は不動産の売却による利益に対して課税され、その後住民税が課税されます。
また、売却時には売買契約書に貼る収入印紙代がかかり、不動産の抵当権の登録手続きに関連して登録免許税も発生します。
消費税は、不動産が事業用に所有されている場合に課税対象となります。
また、個人所有の物件であっても、賃貸アパートや駐車場などで事業用途が認められる場合には、消費税の課税対象となることがありますので注意が必要です。
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任意売却における税金！譲渡所得税はかかるのか？
不動産売却時に利益が出た際に発生する譲渡所得税は、通常の任意売却の多くのケースでは課税されません。
これは、不動産を任意売却する際に、不動産の価値が低下しており、売却益が発生する取引がまれであるためです。
さらに、居住している自宅の場合、3,000万円の特別控除が適用されます。
自宅を売却しても、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は課税されません。
また、任意売却や競売においては「強制換価等による特例」と呼ばれる制度が存在し、債務者が債務の弁済が困難と認められる場合に特定の所得税が非課税となり、譲渡所得税も免除されます。
このように、通常の任意売却においては譲渡所得税が課税されないケースが一般的です。
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任意売却できる？固定資産税や住民税などの税金滞納がある場合
固定資産税、都市計画税、住民税などの滞納が大きく積み重なると、自宅が行政によって差し押さえられる可能性があります。
差し押さえが実施されると、自宅を任意売却するためには、行政から差し押さえの解除を承認してもらう必要があります。
このため、滞納額を支払うことが可能であると行政に認識されるよう、注意深く交渉することが重要です。
任意売却によって得た売却代金は、通常、住宅ローンの返済に充てられます。
ただし、金融機関としては、債務者が経済的に立て直せることを期待しており、その一環として残っているローンの返済を希望しています。
交渉の結果によっては、売却代金から税金の滞納額をまかなうことができる場合もあるため、債務者としては、ローン残債の返済と税金滞納についても債権者と協議することが重要です。
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まとめ
任意売却でも通常の不動産売却と同じように税金が課税されます。
しかし、任意売却では売却益が出にくいうえに特別控除や特例が適用されるため、譲渡所得税はほとんどのケースでかかりません。
税金滞納により自宅を差し押さえられたとしても、行政や債権者との交渉次第では任意売却を進められる可能性があります。
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有限会社CSホーム メディア担当
弊社では尼崎市・伊丹市・宝塚市等を中心に不動産情報のお探し（購入）、不動産売却（査定）、新築戸建・中古戸建・売土地・中古マンションなどの売買仲介や、賃貸仲介・賃貸管理まで幅広く行っています。ブログでは不動産に関連した情報をご提供します。
