二世帯住宅の不動産売却のコツをご紹介！売れにくい理由も解説！

二世帯住宅は、世帯が異なる親子や兄弟などが、家族で一緒に暮らすための住宅です。

しかし、二世帯住宅は売却する際、なかなか買主が見つからないという問題があります。

今回は、二世帯住宅の種類や売れにくい理由にくわえて、売却を成功させるための具体的なコツや、売却時に注意すべき「名義・税金」のポイントまで徹底解説します。

尼崎市で二世帯住宅の処分にお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

二世帯住宅の種類とその特徴について

●完全分離型

二つの住戸がそれぞれ独立した玄関や水回りを持ち、建物内の移動ができないタイプです。

このタイプはプライバシーが守られますが、家族間のコミュニケーションが取りにくいデメリットがあります。

売却時の強み： 片方を賃貸に出す「収益物件（賃貸併用住宅）」として売り出しやすいため、3タイプの中で最も売れやすい傾向にあります。

●一部共用型

玄関や水回りなどを一部共有しながら、それぞれの住戸に独立した居住空間があります。

家族との距離感を調整できるメリットがある一方で、共有部分の管理やルールの設定には注意が必要です。

売却時の弱み： 共有部分の使い勝手が次の買い手のライフスタイルに合うかどうかが鍵となるため、買い手が限定されやすいです。

●完全同居型

寝室などの個室を除いた、ほぼすべての空間を共有します。

家族との絆を深められるメリットがありますが、プライバシーの確保や家事分担に配慮が求められます。

売却時の弱み： 間取り自体は一般的な単世帯住宅（大型の5LDKなど）と変わらないため、単純に「部屋数が多すぎる広い家」として扱われ、価格が高くなりがちな点がネックになります。

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二世帯住宅が売れにくい4つの理由

① 購入希望者（需要）が圧倒的に少ない

近年は核家族化が進んでおり、最初から「二世帯で同居しよう」と考えて家を探している人はごくわずかです。ターゲット層が狭いため、売り出しても問い合わせが入りにくいのが現状です。

② 建築費が高く、売出価格が相場より高くなりがち

二世帯住宅（特に完全分離型や一部共用型）は、キッチンや浴室などの水回り設備が2つ必要なため、新築時の建築コストが高くなります。

売主様としては「高く建てたから、高く売りたい」と考えがちですが、周辺の一般的な中古一戸建ての相場から乖離してしまうと、買い手の手が届かなくなってしまいます。

③ 間取りのこだわりが強く、他人が使いにくい

二世帯住宅は、建てた家族のライフスタイルや好みに合わせて細かくオーダーメイドされています。

そのため、第三者から見ると「無駄なスペースが多い」「動線が悪い」と感じられるケースが少なくありません。

④ 親族間のトラブル（心理的要素）を懸念される

二世帯住宅を売りに出す理由として、「同居生活がうまくいかなかった」「親族間で揉めてしまった」というケースが一定数あります。

物件そのものの欠陥ではなくても、こうした「心理的な背景」を購入検討者が察知して、敬遠してしまうことがあります。

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二世帯住宅を売却するコツについて

需要が限られる二世帯住宅ですが、売り方を工夫すれば早期売却や高値売却は十分に可能です。

以下の4つのアプローチを検討してみましょう。

1. 「賃貸併用住宅」や「シェアハウス」として売り出す（完全分離型の場合）

完全分離型の二世帯住宅であれば、二世帯での居住を希望する人だけでなく、以下のような層をターゲットにできます。

マイホーム兼、家賃収入を得たい人： 片方に自分が住み、もう片方を他人に貸し出して住宅ローンの返済に充てる。

不動産投資家： 1棟の賃貸アパートや、シェアハウス・民泊物件として運用する。

ターゲットを「実需（自分が住む）」から「投資・収益」に広げることで、購入検討者を大幅に増やすことができます。

2. 単世帯向けへの「リフォームプラン」を提案する

完全同居型や一部共用型の場合、そのままでは使いにくくても、「壁を壊して広いリビングにする」「余ったキッチンを収納スペースに変える」といったリフォームを行うことで、一般的な単世帯向け住宅として生まれ変わります。

売却前に売主様が費用を負担してリフォームする必要はありません。

「こう変更すれば普通の家として使えます」というリフォームの見積書や間取り図面をあらかじめ用意して売り出すことで、買主様は購入後のイメージが湧きやすくなります。

3. 解体して「土地」として売却する

築年数が古く、建物自体の価値が低くなっている場合は、思い切って建物を解体し、「更地（土地）」として売り出すのも一つの手です。

二世帯住宅としては需要がなくても、尼崎市内の人気の土地であれば、新築一戸建てを建てたい個人がすぐに買ってくれる可能性が高まります。

4. 早期解決なら「不動産買取」を利用する

「いつ売れるか分からない状態が続くのはストレス」「近所に知られずに処分したい」という場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「不動産買取」もおすすめです。

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二世帯住宅の売却で知っておべき注意点

二世帯住宅を売却する際は、お金（税金）と名義のトラブルを防ぐために、事前に以下のポイントを押さえましょう。

●所有名義と「売却の同意」を確認する

二世帯住宅は、親と子が資金を出し合って「共有名義」にしているケースが多いです。

不動産を売却するには、名義人全員の同意が絶対に必要となります。

親が認知症などで意思能力がないと判断された場合、そのままでは売却手続きが進められなくなるため、早めの確認が必要です。

●税金の特例（3,000万円特別控除）が使えるか確認する

マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、最高3,000万円まで税金がかからなくなる「居住用財産の3,000万円特別控除」という特例があります。

二世帯住宅の構造（完全分離型など）や、登記の仕方が「区分登記」になっているか「共有登記」になっているかによって、この特例が親・子それぞれに適用できるか（最大6,000万円控除になるか）が変わってきます。

まとめ

今回は、二世帯住宅の種類や売れにくい理由、二世帯住宅を売却するためのコツをご紹介しました。
二世帯住宅は、間取りや設備が特殊であったり、心理的瑕疵の影響があったりと、売れにくい理由がいくつかあります。
二世帯住宅を売却するときは、買取を依頼すると手間をかけずスピーディに売却ができるため、おすすめです。
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