空き家は解体して土地にして売却すべき？建物付きで売却すべき？
築年数が経過した古い家を売却する際、建物を残すか解体すべきか悩みますよね。
建物は残したまま売ることも可能です。
今回は空き家を解体して売却する場合と、空き家をそのまま残して売却する場合のそれぞれについて、メリット・デメリットを紹介します。
なぜ空き家を売却する際に解体で悩むのか？
通常、建物は新築から20年経過すると、資産価値は建てた当初の1割の評価額にしかなりません。
そのため、築年数が経った建物は、資産価値がほとんどない状態になります。
売却しようと考えた際、資産価値のほとんどない建物部分を解体し、土地を更地にしてから売り出すのが得なのか、解体しないでそのままで引き渡すほうが良いのか、選択に悩むことも多いでしょう。
今回は「解体しない場合」と「土地（更地）にした場合」それぞれの売却方法のメリット・デメリットを挙げていきます。
空き家を売却する際に解体しないメリット
①解体工事のリスクや期間、手間を避けられる
家の解体費用は物件の立地や状態によっては、数百万円かかることもあります。
解体期間は、業者の選定なども含めると、最低でも1ヶ月はかかります。
最近では解体前に家の中にある不用品の分別をしなくてはならないケースも多く、売主が高齢の場合は負担になるケースもあります。
解体せずにそのまま売れば、こうしたリスクや手間を省くことができるのです。
②家を残さないと売れない土地もある
土地によって、建物を解体してしまうと再建築ができず、売れなくなってしまうケースもあります。
現在、建物が建っているからといって、解体した後も再び建物が建てられるとは限りません。
③家が建っている方が更地より税金が安い
建物を解体すると、土地の固定資産税等が今までよりも高くなります。
解体せずに残しておけば、買い手がなかなか見つからなかった場合でも税金を抑えることが可能です。
④買主が住宅ローンを利用しやすくなる
更地では土地の扱いになるため、住宅ローンを利用する際の手続きなどが面倒です。
古くても建物が残っていれば住宅ローンが利用できるため、買主にとってもメリットになります。
空き家を売却する際に解体しないデメリット
①買主から解体費用分の値下げを求められる
解体をせずに売却すると、古い家の解体費用分の値下げを求められる可能性が高いです。
自分自身で解体する負担はなくなりますが、売却価格が安くなってしまう点はデメリットだといえるでしょう。
②建物の瑕疵に関するトラブルが起きる可能性がある
瑕疵とはいわゆる「欠陥」のことです。
売却の際に、瑕疵担保責任が課され、居住する上で何らかの欠陥があった場合に、売主が責任を負わなくてはなりません。
最初から不具合を想定し、買主との話し合いで瑕疵担保責任を免除してもらう契約をすることは可能ですので、あらかじめ重要事項説明で地中の埋設物等についても記入しておきましょう。
③解体を面倒だと感じると敬遠される
自分自身で解体作業を行うことを面倒に感じる買主は、家が残っている土地ではなく更地を探します。
自分自身の手間を省きたい買主の選択肢から外れてしまう部分がデメリットとなってきます。
空き家を売却する際に解体するメリット
①買主がすぐに建物を建てられる
すでに建物が建っていない状態で売り出されるために、買主はすぐに建設を開始できます。
施工期間も短くすることができる点から、買い手がつきやすいです。
②解体費用を負担しなくて良い
予算面で解体費用を負担する必要がないのは、買主にとって買いやすい物件として見ることができます。
③建物の瑕疵に関するトラブルを避けられる
更地であれば、建物の瑕疵に関する責任を負う必要がないところもメリットといえるでしょう。
空き家を売却する際に解体するデメリット
①土地の固定資産税が高くなる
建物を解体してしまうと、支払う税金が3～4倍ほどに増えてしまい、売れるまでの期間の負担額が増えるので、注意しましょう。
②解体の費用が先にかかる
解体後に販売価格に解体費用を加算するにしても、解体の費用負担が先にかかります。
③解体が近隣トラブルになることも
解体をすることによって解体期間は騒音などが発生します。
トラブルにならないよう、近隣への挨拶回りを事前にしておく必要があります。
まとめ
いかがでしたか？
家を残すにしても、解体するにしても、どちらにしてもメリットとデメリットがあります。
何を最も優先するかを考えて、解体の有無を決定することが大切です。
どちらにすべきか、自分自身で判断するのは非常に難しいのが実際のところなので、仲介業者である不動産会社などに相談し、客観的観点から売却方法を検討することも必要となるでしょう。
自身にあった方法を不動産会社と相談して見つけていってください。
私たち有限会社CSホームでは、不動産の売却査定を行っております。
不動産の売却を行いたいとお考えの際はぜひ、当社までお気軽にお問い合わせください。
