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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは?不動産売却での新たな注意点も

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契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは?不動産売却での新たな注意点も

「契約不適合責任」という言葉をご存じですか?
2020年の民法改正により、これまでの「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」という制度へ置き換えられました。
この改正は不動産売却にも影響するので、不動産の売却を検討している方はぜひ理解しておきましょう。
ここでは、契約不適合責任とは何なのか、不動産売却の際に気を付けるべき注意点についてもご紹介していきます。

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不動産売却に大きく影響!「契約不適合責任」とは?

改正前の「瑕疵担保責任」では、契約時に説明されなかったシロアリ被害や雨漏りといった瑕疵が引き渡し後に発覚した場合、「契約を解除」したり「買い主が売り主に対し損害賠償を求めることができる」という内容でした。
しかし、隠れた瑕疵だったかどうかの立証方法があいまいなため、買い主にとって負担が大きい制度だったといえます。
改正後に置き換えられた「契約不適合責任」とは、売買された不動産の状態が「契約内容と異なった場合」に、売り主が買い主に対して負う責任のこと。
基本的な内容は瑕疵担保責任と同じですが、最も大きな違いとしては、「契約書に記載されていない瑕疵」が見つかれば売り主に責任を求められるという部分です。
そのため売却主は、不動産を売却する前に不動産の不具合を正確に把握し、売買契約書に記載しておく必要があります。
これらの内容からもわかるように、契約不適合責任は以前の瑕疵担保責任よりも、不動産売却側の責任が大きい制度だといえるでしょう。

不動産売却で「契約不適合責任」を問われないための注意点とは?

契約不適合責任を問われないための注意点としては、先ほども触れたように「不動産の状況を正しく把握し売買契約書に記載しておく」ということです。
契約書をもとに責任の是非を問う契約不適合責任の制度では、売買契約書に書かれているかどうかが大きな意味を持ちます。
判明した不具合や気になる箇所はすべて書き出し、「特約・容認事項」の部分に具体的に書き記しておきましょう。
ちなみに、中古物件における給湯器やインターホンといった室内設備の不具合に関しては、売り手がその責任を負う必要はないという考えが一般的です。
そのため、「付帯設備の故障、不具合に関しては一切の責任を負わない」という文言を契約書に落とし込んでおきましょう。
不動産の状況を正しく把握できているか不安な場合は、専門家が家の状況を調査してくれる「インスペクション」を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

2020年の民法の改正により、不動産を売却する際にはより慎重な姿勢が求められるようになりました。
売却後に損害賠償を求められたりすることのないよう、インスペクションなどを利用してしっかりと準備を進めておきましょう。
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