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不動産を売却する際に境界確定は必要?測量が重視される理由とは

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不動産を売却する際に境界確定は必要?測量が重視される理由とは

土地などを売却する際、その土地の概要を明確に示した測量図が必要です。
「確定測量図」がない場合には、ほとんどのケースで買主から測量を求められます。
今回は不動産売却を検討している方も知っておきたい境界確定について、測量が必要なケースや目的などについて解説します。

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不動産売却で知っておきたい境界確定!筆界と所有権界の違いとは

測量が必要な条件

隣地との境界が不明
フェンスや塀がなく 隣地との境界があいまい、境界標(境界杭)がない場合は、土地家屋調査士に依頼して確定測量を行い、境界を明確にしておくことが必要です。

地価が高い
地価が高額な土地の場合、登記簿上の面積と実際の面積がわずかに違うだけで、資産価値が大きく変わります。
売却前に必ず測量をして、正確な面積を確定しておくことが大切です。

面積が登記簿と大きく相違している
測量されていない土地の場合、登記簿の面積で売却することになります。
実際の面積が登記簿と大きく相違している場合、トラブルになる可能性があるため、事前に測量を実施しましょう。

土地の一部に抵当権を設定する
所有する土地の一部に抵当権を設定する際、分筆登記を行います。
分筆登記を申請するためは「確定測量」が必要となります。

相続税に土地を物納する
相続税を金銭で一括納付できない場合は延納が認められますが、それでも支払えない場合には不動産を物納することが可能です。
ただし、物納する条件として「境界が明確である」または「隣地の所有者から境界に関する了承が得られる」ことが求められます。

測量の目的

測量は「面積」と「境界」を確定する目的で行われます。
「面積」は登記簿謄本に記載されており、売主と買主が了承すればその面積で売買契約を締結できますが、実測されていないケースもあり、誤差が生じていることもあるため、ほとんどの買主が「測量」を求めます。

「筆界」と「所有権界」とは?

土地の境界には筆界と所有権界の二つがあります。

筆界
筆界とは法務局で最初に登記されている土地の範囲を示す境界をいい、登記後に分筆や合筆がされていない場合、それが土地の区画線となります。
「筆界」は法的な登記なので、土地所有者間で変更はできません。

所有権界
「所有権界」とは「土地所有者が独自に人に貸して占有させている」など、現況に合わせたプライベートな区画のこと。
トラブルを回避するためには「公的な筆界」と「現況の所有権界」を一致させる必要があります。

不動産売却の前の境界確定!測量図の種類と測量にかかる費用

測量図の種類

土地売却に必要な測量図には3種類あります。

確定測量図
隣地や接道する道路の所有者の立ち合いのもとに、境界確定されたものです。
確定測量図は土地の所有者が保有し、売買契約の際には基本的にこの確定測量図を使います。

地積測量図
地積測量図は、土地家屋調査士や測量士によって作成された確定測量図を基に法務局の仕様で登録された測量図です。
地積測量図が法務局に登録されていれば、確定測量図の代用ができますが、作成日が古いものは所有者の立ち会いがないものも含まれているため代用できないものもあります。

現況測量図
単にその土地の現況を測量した図面で、境界確定のための立ち合いはされていません。

測量にかかる費用と時間

測量が必要な場合は、土地家屋調査士に依頼し、費用は40~70万程度かかり、通常は売主が負担します。
期間は、3~4か月程度、立ち合いが難しいケースでは1年以上かかることもあります。

まとめ

境界標が適切に設置されていたら、原則として売主が測量をする義務はありません。
また、平成18年1月から「筆界特定制度」が始まっており、境界標や該当資料などがない場合は、土地所有者からの申請で、筆界特定登記官によって公的に筆界の位置を特定できます。
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