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不動産売却における心理的瑕疵とは?物件への影響や告知義務についてご紹介

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不動産売却における心理的瑕疵とは?物件への影響や告知義務についてご紹介

心理的瑕疵がある不動産を売却したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。
心理的瑕疵がある不動産を売却する場合は、告知義務があることをご存じでしょうか。
今回は、不動産売却における心理的瑕疵とはなにか、売却価格への影響や告知義務についてもご紹介します。

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不動産売却における心理的瑕疵とは?

住宅の欠陥のことを瑕疵(かし)といい、瑕疵のある物件を売却する際は買主に告知が必要です。
雨漏りや壁のひび割れ、シロアリの発生など、建物に瑕疵があることを「物理的瑕疵」といいます。
一方で住宅そのものには問題がなく、住むことに抵抗を感じさせるような欠陥のことを「心理的瑕疵」といいます。
心理的瑕疵物件とは過去に事件や事故、自殺などで人が亡くなった事故物件や、近隣に墓地がある場合など、周辺環境に問題がある物件のことです。
一般的には、自然死や日常のなかでの不慮の死の場合は、心理的瑕疵には該当しません。

不動産売却における心理的瑕疵が不動産の価値に及ぼす影響とは?

心理的瑕疵は不動産の価値に影響を及ぼす可能性があります。
とくに心理的瑕疵によって買主が購入をためらい売却が難しい事故物件の場合は、近隣の相場よりも金額を下げて売却する必要があります。
ただし、すべての事故物件で値下げが必要なわけではありません。
買主のなかには、心理的瑕疵がそれほど気にならない方もいます。
事件が発生して最初に売却する場合は値下げが必要になりますが、一定期間が経過した場合やその次の取引からは、適切に告知をおこない、必ずしも値下げしなくても良いでしょう。
心理的瑕疵のある物件で値下げをおこなう場合は、瑕疵の内容や売却するタイミングなどから物件ごとに判断が必要です。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは?

心理的瑕疵のある物件を売却する際の告知義務とは、心理的瑕疵の内容について重要事項説明書に記載し、買主に説明する義務です。
告知義務を怠った場合は、不動産売却後に買主から損害賠償請求や契約解除されるリスクがあります。
告知義務の有無は国土交通省のガイドラインや過去の判例から、個別に判断されます。
ガイドラインによると、殺人事件や自殺、事故死などには告知義務があるとされ、病死や老衰などの自然死の場合は告知義務がありません。
ただし、自然死の場合でも亡くなってから発見が遅れたケースでは、告知義務が生じる可能性もあります。
亡くなってから発見されるまでの日数に明確な基準はありませんが、においや汚れが染み付いていたり、救急車や警察などが来て近隣に知れ渡っていたりする場合は、買主に告知しておきましょう。
また、告知が必要な期間について、不動産売買においては6年が目安ですが、いつまで告知するかについては、心理的瑕疵の内容によって個別に判断が必要です。

まとめ

心理的瑕疵のある不動産を売却する場合は、不動産の価格に影響を及ぼす可能性があります。
不動産売却後の買主とのトラブルを防止するためにも、告知義務を怠らないことが大切です。
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