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市街化調整区域の路線価とは?相続税評価や土地の処分方法について解説

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カテゴリ:相続情報

市街化調整区域の路線価とは?相続税評価や土地の処分方法について解説

市街化調整区域に指定された土地は、相続の際に評価方法や利用方法で特別な注意が必要です。
そもそも、この市街化調整区域とは何なのでしょうか。
この記事では、市街化調整地域の土地を相続する予定のある方に向けて、概要や相続税の計算方法、路線価方式などの土地の評価方法、土地の処分方法を解説します。

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市街化調整区域とは何かを知ろう

「市街化調整区域」とは、都市計画に基づき市街化を抑制するのを目的としたエリアを指します。
この区域内では新たな開発や建築が制限されており、住宅や商業施設を建設するには特別な許可が必要です。
そのため、一般的な宅地に比べて不動産の利用価値が低く、また土地の価格も抑えられる傾向があります。
市街化調整区域の土地には路線価が付されていないことが一般的で、計算には倍率方式が採用されます。
倍率方式では、土地の固定資産税評価額に指定された倍率をかけて評価額を算出するため、他の土地と異なり、相続税評価額が比較的低くなるのが一般的です。
この区域の特徴を理解するのは、相続後の資産計画や土地利用方針を決めるうえで重要と考えられます。

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市街化調整区域内の土地を相続する場合の相続税評価とは

土地の評価方法は倍率方式と路線価方式があり、路線価方式は国税局が公表している路線価に地積を乗じて評価する方法です。
倍率方式では近傍の宅地に比準する方法で相続税評価額が決まります。
土地と状況が類似する地目をもとに、評価倍率を固定資産税評価額にかけて計算します。
具体的な計算式は、相続税評価額 = 類似の固定資産税評価額 ×(1-斟酌割合)× 評価倍率です。
また、地価に影響を受けにくい地域が多く、路線価方式のように評価額の調整をする必要がないため、税の負担が軽減される場合もあります。
ただし、地域によって評価方法に若干の違いがあるので、どうするか迷ったら専門家に相談しながら評価方法を理解しておくのがおすすめです。

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街化調整区域を相続したらどうするのか

相続した場合、利用方法に制限があるため、活用方法を検討する必要があります。
選択肢の一つとして、売却を検討する方法がありますが、需要が低く、希望する売却価格での購入者が見つかりにくいケースがあります。
そのため、土地信託を活用するのがおすすめです。
土地信託は不動産業者や信託会社が土地の管理や運営を代行するものです。
土地を手放さずに管理の負担の軽減が可能で、一定の利益を得られる可能性があります。
売却が難しいと長期的な管理が必要で、管理費用や固定資産税が負担となる可能性も考慮しなければなりません。
地域の特性や利用価値を考慮しつつ、売却や土地信託といった選択肢を検討するのが賢明です。

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まとめ

市街化調整区域の土地を相続した場合、一般的な宅地と異なる評価方法や制限があるため、対策が重要です。
どうするか迷ったら路線価の算出や処分方法を理解し、専門家に相談しながら計画的に対応しましょう。
土地の特性を活かし、相続後の管理が負担にならない選択を検討するのが大切です。
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